Comprar casa por primera vez es un proceso emocionante, pero puede generar muchas dudas, especialmente si no conocemos los trámites. 

Si estás pensando en comprar casa en Burgos y es tu primera vivienda, esta guía te explica de forma clara cada etapa del proceso. 

Desde calcular tu presupuesto hasta la firma ante notario, repasaremos los pasos clave y algunos consejos prácticos. Financiación, ofertas, vivienda en Burgos… cubriremos todo lo que un comprador primerizo necesita saber, sin entrar en precios concretos para que la información se mantenga vigente con el tiempo. ¡Vamos paso a paso!

Paso 1: Calcula un presupuesto realista para elegir tu piso nuevo

El primer paso es definir cuánto puedes gastar en tu futura vivienda. Analiza tus ingresos, ahorros y gastos mensuales para determinar tu capacidad financiera. Los expertos recomiendan destinar como máximo entre un 30% y 35% de tus ingresos mensuales netos al pago de la hipoteca, y contar con ahorros de aproximadamente 30% del precio de la vivienda para cubrir la entrada y los gastos asociados a la compra. En otras palabras, si el banco suele financiar hasta ~80% del valor, tú deberías disponer del ~20% ahorrado más alrededor de un 10% adicional para impuestos, notaría, registro y otros gastos.

No olvides que al presupuesto de la casa debes sumar diversos impuestos y costes de compraventa. Por ejemplo, la compra de una vivienda usada conlleva pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), mientras que una nueva lleva IVA, además del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), gastos de notaría, registro, etc. Estos importes pueden suponer alrededor de un 10-15% extra sobre el precio, así que tenlos en cuenta al hacer números. Con un presupuesto realista que incluya todos estos conceptos, evitarás sorpresas más adelante y podrás enfocarte en propiedades que realmente se ajusten a tu capacidad económica.

Paso 2: Consigue financiación (préstamo hipotecario)

Salvo que dispongas del importe completo ahorrado, necesitarás financiación bancaria para comprar tu vivienda. Es recomendable consultar con varios bancos y, antes de lanzarte a buscar piso, obtener al menos una preaprobación hipotecaria. Tener una hipoteca preaprobada te dará una idea clara de cuánto puedes pedir prestado y en qué condiciones. Además, te hará ver como un comprador solvente ante los vendedores, agilizando el proceso una vez encuentres la casa adecuada. Compara las ofertas de distintas entidades (tipos de interés fijo vs. variable, plazos, comisiones, vinculación de seguros, etc.) y elige la opción que mejor se adapte a tu perfil.

Prepara con antelación la documentación que suelen solicitar los bancos: nóminas o justificantes de ingresos, contrato de trabajo, declaraciones de IRPF, listado de otros préstamos si los tienes, etc. El banco estudiará tu capacidad de endeudamiento (recuerda la regla del 30% de ingresos) y valorará la vivienda que quieres comprar mediante una tasación oficial. Lo habitual es que la entidad no financie el 100% del valor de la vivienda, por lo que cuantos más ahorros aportes, mejores condiciones podrás obtener.

Consejo: infórmate sobre las ayudas para jóvenes que puedan facilitarte el acceso a tu primera vivienda. Actualmente existen programas como el Aval del ICO (Instituto de Crédito Oficial) que avala hasta un 20% de la hipoteca para compradores menores de 35 años o con hijos a cargo. También, la Junta de Castilla y León ha lanzado el programa Mi Primera Vivienda, que ofrece avales de hasta el 17,5% para conseguir hasta un 97,5% de financiación en la compra de vivienda habitual por parte de jóvenes residentes en la comunidad. Estas ayudas pueden ser un gran apoyo si no cuentas con suficientes ahorros para la entrada, así que verifica si cumples los requisitos y cómo solicitarlas (edad, ingresos, precio máximo de la vivienda, etc.). Un buen asesor financiero o inmobiliario puede orientarte sobre las opciones vigentes en el momento de tu compra.

Paso 3: Busca pisos en venta en Burgos de forma eficaz

Con tu presupuesto y financiación claros, el siguiente paso es ir a la web de Eurekasa. En ella encontrarás un buscador que te permite filtrar por localidad o zona, tipo de inmueble (piso, chalet, dúplex, ático, etc.), rango de precio, número de dormitorios, baños, superficie mínima/máxima, incluso distintos tipos de vivienda como obra nueva, casas de pueblo, garajes o locales. 

Al usar esos filtros desde el principio, concentras tu búsqueda solo en viviendas que cumplan tus criterios y acelera mucho el proceso. 

Cada anuncio que ves corresponde a inmuebles gestionados por agentes profesionales de Eurekasa, lo que aporta transparencia. Desde la ficha puedes contactar directamente con ellos — por teléfono o correo — para pedir más información, concertar visitas o resolver dudas.

Además, la web no se limita a pisos: ofrece también chalets independientes, dúplex, casas de pueblo, locales o incluso promociones de obra nueva. Así que, según lo que busques (vivienda habitual, inversión, casa con jardín, etc.), tienes varias tipologías a explorar.

Si defines tus criterios prioritarios — zona preferida de Burgos, número mínimo de dormitorios, necesidad de garaje o ascensor, presupuesto máximo — y los aplicas desde el buscador, la web te muestra solo los inmuebles que encajan. Esto te ayuda a evitar perder tiempo en búsquedas y visitas innecesarias.

En definitiva: centrar la búsqueda de tu piso en Burgos en la web convierte el proceso en algo más práctico, rápido y seguro, con todas las herramientas para filtrar, contactar y evaluar inmuebles desde el primer clic.

Paso 4: Visita las propiedades seleccionadas

Una vez identificadas varias viviendas que te interesan, el siguiente paso es programar visitas para verlas en persona. Por mucho que las fotos y descripciones ayuden, nada sustituye a recorrer la casa con tus propios ojos. Al concertar visitas, procura organizarlas con tiempo y, si es posible, en distintos momentos del día para apreciar la iluminación natural, el ambiente del barrio, ruido, etc.

Durante la visita, examina con detenimiento todos los detalles importantes para ti. Fíjate en el estado de conservación: ¿hay signos de humedad en paredes o techos? ¿La instalación eléctrica y de fontanería parecen en buen estado? ¿Funciona correctamente la calefacción y el agua caliente? Observa la orientación y luminosidad de la vivienda, la distribución de las estancias, la ventilación, ruidos externos, vistas, etc., ya que estos factores afectarán tu calidad de vida allí. No temas en probar enchufes, grifos, persianas… Una inspección minuciosa ahora te puede ahorrar problemas tras la compra.

Otra recomendación es llevar algo para apuntar o sacar fotos (con permiso) durante la visita, así luego puedes recordar cada vivienda si has visto varias. Prepara una lista de preguntas para el vendedor o agente inmobiliario: por ejemplo, cuánto se paga de comunidad, si la vivienda tiene cargas (hipotecas, embargos), si se han hecho reformas recientes o hay derramas previstas en el edificio, antigüedad de las instalaciones, gastos mensuales de suministros, etc. 

Un comprador informado transmite seriedad. Pregunta también por la documentación disponible: nota simple del Registro de la Propiedad, certificado de eficiencia energética, últimos recibos de IBI y comunidad, certificado de que el propietario está al corriente de pagos comunitarios… Idealmente, deberías revisar estos documentos antes de firmar nada (lo veremos en el siguiente paso).

Paso 5: Haz una oferta y negocia con el vendedor

Si tras las visitas encuentras la vivienda en Burgos que cumple con tus expectativas y presupuesto, llega el momento de hacer una oferta de compra. Este paso consiste en proponerle al vendedor un precio y condiciones por la vivienda, iniciando así la negociación.

Antes de lanzar una oferta, es importante que esté bien fundamentada. Analiza el estado del inmueble, posibles mejoras o reparaciones que debas afrontar, la ubicación (no es lo mismo un piso céntrico que en las afueras) y compara precios de viviendas similares en la zona para tener una referencia de mercado. Con esa información, decide un importe que consideres justo y sostenible para ti. Puedes ofrecer el precio completo que piden si lo ves razonable, pero a veces es posible negociar a la baja si el precio inicial está por encima de mercado o si tienes argumentos (por ejemplo, necesita reformas). Sé respetuoso en todo momento; una oferta demasiado baja podría incomodar al propietario.

La negociación puede llevar algunas rondas de ofertas y contraofertas hasta que ambas partes alcancen un acuerdo. Si estás tratando a través de una agencia inmobiliaria, tu agente inmobiliario te asesorará sobre cómo presentar la oferta y actuará de mediador con el vendedor para lograr el mejor trato posible. Los profesionales conocen las estrategias de negociación y pueden defender tus intereses de manera objetiva, algo muy útil si no te sientes cómodo regateando. Si negocias directamente con el propietario, sé claro pero cortés, explica por qué ofreces esa cantidad (sin develar todo tu margen, claro) y muestra tu seriedad como comprador (por ejemplo, indicando que ya tienes preconcedida la hipoteca o los ahorros listos).

Una vez aceptada la oferta por el vendedor de palabra, conviene plasmar cuanto antes ese acuerdo por escrito para mayor seguridad de ambos. Ahí es donde entra en juego el contrato de arras.

Paso 6: Firma un contrato de arras (reserva) antes de la escritura

Con el acuerdo de precio y condiciones pactado, lo habitual es reservar la vivienda mediante un contrato de arras. El contrato de arras es un acuerdo privado, previo a la escritura definitiva, en el que comprador y vendedor reflejan por escrito su compromiso de llevar a cabo la compraventa bajo ciertas condiciones. En este documento se detallan todos los aspectos esenciales de la operación (inmueble, precio, plazos, etc.) y el comprador entrega al vendedor una cantidad de dinero en concepto de señal o reserva de la vivienda. Dicha señal suele ser aproximadamente un 10% del valor pactado para la venta, aunque es una cifra negociable entre las partes. Esta suma se entrega normalmente en el mismo acto de la firma del contrato de arras y se descontará del precio final cuando se haga la escritura.

El objetivo del contrato de arras es “blindar” la operación para ambas partes mientras se completan los trámites previos a la venta definitiva (como conseguir la hipoteca, reunir documentación, preparar escrituras, etc.). Al firmarlo, el vendedor se compromete a no vender la casa a nadie más y el comprador a comprarla en el plazo acordado, estableciendo penalizaciones en caso de que alguien se eche atrás. Existen varios tipos de arras, pero las más comunes (arras penitenciales) funcionan así: si el comprador incumple y finalmente decide no comprar, pierde la señal entregada; en cambio, si es el vendedor quien rompe el acuerdo y no vende, este deberá devolver el doble de la cantidad de la señal al comprador en compensación. Estas condiciones u otras similares quedarán claramente recogidas en el contrato.

¿Qué debe incluir un contrato de arras? A continuación, enumeramos los puntos clave que este documento suele contemplar para proteger a ambas partes:

• Datos de las partes e inmueble: Identificación completa de comprador y vendedor (nombre, DNI/NIE) y descripción de la vivienda objeto de la venta (dirección, referencia registral).
  
• Precio y forma de pago: Importe total pactado por la compraventa y forma en que se pagará. Debe figurar cuánto se entrega como arras o señal (y normalmente que dicha cantidad se resta del precio final) y el monto pendiente para la firma final.
  
• Plazo para la firma ante notario: Fecha o plazo límite para otorgar la escritura de compraventa ante notario (por ejemplo, 2 o 3 meses desde las arras), indicando cómo se notificará la convocatoria de firma. Esto da tiempo al comprador a obtener la hipoteca (si la necesita) y al vendedor a preparar la mudanza.
  
• Distribución de gastos de la compraventa: Qué parte de los gastos e impuestos asume cada uno, conforme a la ley. Por lo general, el vendedor paga la plusvalía municipal y los gastos de cancelación de su hipoteca (si la hay), y el comprador asume los impuestos de la compra (ITP/IVA, AJD) y los costes de notaría y registro. De todos modos, conviene dejarlo por escrito.
  
• Consecuencias por incumplimiento: Tipo de arras pactadas y penalizaciones si alguna de las partes no cumple el contrato. Como mencionamos, lo típico es perder la señal o devolver el doble según quién incumpla, pero cualquier acuerdo distinto (por ejemplo, arras confirmatorias sin opción de desistir) debe quedar reflejado.
  

Tómate el tiempo de leer detenidamente el contrato de arras antes de firmarlo, y no dudes en preguntar cualquier cláusula que no entiendas. Si cuentas con un agente inmobiliario o abogado, ellos te asesorarán para comprobar que todo esté correcto y completo. No es un trámite menor: aunque es un contrato privado, tiene validez legal y obliga a cumplirlo. Solo restará firmarlo por duplicado (una copia para cada parte) y proceder al pago de la señal convenida, tras lo cual la vivienda quedará oficialmente reservada para ti hasta la firma definitiva.

Tip: Junto con el contrato de arras, asegúrate de recibir del vendedor ciertos documentos importantes para verificar el estado legal de la vivienda antes de la escritura: la Nota Simple actualizada del Registro de la Propiedad (para confirmar que el vendedor es el dueño y ver si hay cargas, hipotecas o embargos pendientes), el certificado de la comunidad de propietarios que acredite que la vivienda está al corriente de pago de cuotas (cualquier deuda podría pasarte a ti como nuevo dueño), y el último recibo del IBI pagado. Estos documentos suelen pedirse para la firma en notaría, pero conviene revisarlos con antelación durante el periodo de arras.

Paso 7: Escritura de compraventa y cierre ante notario

¡Ha llegado el momento culminante! Con el contrato de arras firmado y todos los preparativos hechos, el paso final es otorgar la escritura pública de compraventa ante notario. Este es el acto en el cual oficialmente la propiedad de la vivienda pasa del vendedor al comprador, quedando todo registrado legalmente. Veamos en qué consiste este cierre y qué debes tener preparado:

• Elección de notario: Por ley, el comprador tiene el derecho de elegir el notario que prefiera, ya que normalmente será quien pague la mayor parte de los gastos de la escritura. Puedes pedir recomendación a conocidos o a tu agencia inmobiliaria de un notario de confianza en Burgos. Una vez elegido, se fija con él la fecha y hora de la firma (que debería respetar el plazo acordado en las arras).
  
• Documentación para la firma: El día de la firma, tanto comprador como vendedor deben acudir con su DNI (o NIE/Pasaporte, si procede) y con toda la documentación necesaria:
  
  • El vendedor debe aportar: la escritura de propiedad de la vivienda (título que demuestra que él/ella es el dueño registrado), el certificado de eficiencia energética en vigor (obligatorio para vender), el certificado de la comunidad de propietarios que mencionamos (acreditando que no deja deudas en cuotas) y el último recibo del IBI pagado. Si había una hipoteca sobre la casa, también llevará el certificado de cancelación o los datos para cancelarla.
    
  • El comprador debe llevar: el dinero restante para pagar el precio (lo habitual es un cheque bancario nominativo por el importe pendiente, o transferencia previamente acordada), el contrato de arras firmado y justificantes de los pagos ya entregados (por ejemplo, el recibo o justificante de la señal). Si solicitaste hipoteca, probablemente un representante del banco acudirá o enviará la documentación de la hipoteca para firmarla también en el mismo acto, y el notario habrá revisado previamente con él/ella las condiciones del préstamo.
    
• En la notaría: El notario leerá o resumirá la escritura de compraventa para asegurarse de que ambas partes entienden su contenido. Verificará aspectos legales (identidad y capacidad de los firmantes, que el inmueble esté libre de cargas salvo las declaradas, que se ha obtenido el certificado energético, etc.) y recogerá en la escritura todos los datos de la operación. Si todo es correcto, comprador y vendedor procederán a firmar la escritura. En ese momento, el comprador entrega el cheque o confirma la transferencia del dinero pactado, y el vendedor entrega las llaves de la vivienda. ¡Felicidades, ya habrás comprado tu casa!
  
• Pagos finales e impuestos: Tras la firma, el notario suele entregar al comprador una copia simple de la escritura y en unos días la copia autorizada (original). Pero el proceso no acaba ahí: ahora tienes que liquidar los impuestos correspondientes a la compraventa. En una vivienda de segunda mano, deberás pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) a la Junta de Castilla y León; si es nueva, pagarás el IVA correspondiente (normalmente ya pagado al promotor) y el IAJD. Además, el Ayuntamiento cobrará la plusvalía municipal (impuesto sobre el incremento del valor del terreno) al vendedor, salvo que hayáis pactado otra cosa. Estos impuestos deben abonarse dentro de ciertos plazos (por ejemplo, el ITP suele pagarse en 30 días hábiles desde la firma). Infórmate bien de los plazos y no lo dejes pasar, porque hay recargos por pago fuera de término.
  
• Inscripción en el Registro: Por último, con la escritura ya firmada, es fundamental inscribir la vivienda a tu nombre en el Registro de la Propiedad. Lo habitual es que una gestoría o el propio notario, con tu autorización, se encargue de presentar la escritura en el Registro para su inscripción oficial. Una vez registrada, figurarás legalmente como el nuevo propietario del inmueble, quedando totalmente protegido tu derecho de propiedad. Esto también permitirá que, si en el futuro quieres vender o pedir un préstamo con garantía hipotecaria, todo esté en regla.
  

Tras completar la firma notarial, el pago de impuestos y la inscripción registral, ¡ya puedes darte la enhorabuena! Serás dueño de tu nueva vivienda en Burgos. Recuerda conservar en lugar seguro toda la documentación de la compra (contrato de arras, escrituras, recibos de pagos e impuestos, etc.) para cualquier gestión futura.

Conclusión: tu primera compra con apoyo profesional

Comprar tu primera vivienda en Burgos paso a paso puede parecer complejo, pero con la información adecuada y asesoramiento profesional el proceso se vuelve mucho más llevadero. Cada etapa – desde el cálculo de presupuesto hasta la firma final – es más sencilla si cuentas con expertos que te guíen y resuelvan tus dudas. En Eurekasa, por ejemplo, disponemos de un equipo de profesionales inmobiliarios que te acompañarán en todo el proceso de compra, brindándote consejos personalizados, ayudándote con la documentación y velando por tus intereses en la negociación y trámites. El objetivo es que cumplas el sueño de tener tu vivienda en Burgos con la tranquilidad de estar haciendo las cosas bien.

Esperamos que esta guía te haya servido de orientación. Sigue estos pasos, apóyate en personas de confianza y verás como pronto estarás estrenando casa en Burgos. ¡Mucho ánimo en tu aventura de comprar casa y que disfrutes de tu nuevo hogar!